Zweckentfremdungsverbot & Ferienwohnungs-Regeln in deutschen Großstädten

Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder Kurzzeitunterkunft über Portale wie Airbnb, Booking.com oder Fewo-direkt unterliegt in Deutschland strengen rechtlichen Rahmenbedingungen. Um bezahlbaren Wohnraum zu schützen, haben viele Bundesländer und Kommunen Zweckentfremdungsverbotsgesetze und Registriernummer-Pflichten erlassen.

1. Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot?

Ein Zweckentfremdungsverbot untersagt es Eigentümern und Mietern, regulären Wohnraum ohne behördliche Genehmigung des Wohnungsamtes dauerhaft für andere Zwecke (z. B. als gewerbliche Ferienwohnung, Büro oder durch jahrelangen Leerstand) zu nutzen.

2. Regelungen in den wichtigsten deutschen Städten

Berlin

Nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG):

• Hauptwohnung: Das Vermieten der gesamten Hauptwohnung während eigener Abwesenheit ist bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr genehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig. Die Vermietung einzelner Zimmer (bis zu 49 % der Wohnfläche) bei gleichzeitigem Eigenwohnen ist zeitlich unbegrenzt zulässig.
• Nebenwohnung: Vermietung ist auf maximal 90 Tage im Jahr beschränkt und stets genehmigungspflichtig.
• Registriernummer-Pflicht: In jedem Inserat muss eine offizielle Registriernummer des Bezirksamts angegeben werden. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 500.000 €.

München

Die Landeshauptstadt München wendet eine der strengsten Satzungen in Deutschland an:

• 8-Wochen-Grenze: Die Vermietung einer gesamten Wohnung an Feriengäste ist auf maximal 8 Wochen (56 Tage) pro Kalenderjahr begrenzt.
• Genehmigungspflicht: Eine Vermietung über 8 Wochen hinaus gilt als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung und wird in reinen Wohngebieten in der Regel nicht erteilt.

Hamburg

In der Freien und Hansestadt Hamburg gilt das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz:

• 8-Wochen-Frist: Hauptwohnungen dürfen bis zu 8 Wochen pro Jahr an Touristen vermietet werden.
• Wohnraumschutznummer: Vor dem ersten Inserat muss online beim Bezirksamt eine Wohnraumschutznummer beantragt und im Inserat veröffentlicht werden.

Köln

In Köln regelt die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum:

• 90-Tage-Grenze: Wohnungen dürfen maximal 90 Tage pro Kalenderjahr als Ferienwohnung vermietet werden (für Studentenwohnraum gelten Sonderregelungen bis 180 Tage).
• Wohnraum-Identitätsnummer: Das Führen der Identitätsnummer im Inserat ist verpflichtend.

Frankfurt am Main

In Frankfurt am Main ist die tageweise Vermietung ganzer Wohnungen auf maximal 8 Wochen im Kalenderjahr beschränkt und muss bei der Wohnungsaufsicht angezeigt werden.

3. Checkliste für Gastgeber in Deutschland

1. Registriernummer einholen: Vor der Veröffentlichung des Inserats die amtliche Registriernummer / Wohnraumschutznummer bei der Stadt beantragen und im Profil hinterlegen.
2. Vermietungstage dokumentieren: Ein Gästebuch führen, um die Einhaltung der kommunalen Höchstgrenzen (56 oder 90 Tage) lückenlos nachweisen zu können.
3. Kurtaxe / Bettensteuer deklarieren: Beim Steueramt oder der Kurverwaltung anmelden und die fällige Abgabe ordnungsgemäß abrechnen.
4. Einkommensteuer & Gewerbesteuer: Einnahmen aus der Vermietung in der Steuererklärung (Anlage V) angeben; bei gewerblichen Zusatzleistungen (z. B. tägliche Reinigung, Frühstück) greift die Gewerbesteuerpflicht.